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2010年5月

2010年5月31日 (月)

賃貸入居審査の必要書類とは?

最近は滞納がとても増えており、オーナー様や管理会社さんも、
入居審査を慎重に行う場合が増えているような気がしますcoldsweats01

それでは賃貸入居審査に必要な書類は何があるのか?

審査の厳しさに応じてランク別に分けてみますflair


◆ランクE・・・楽ちんで嬉しいhappy02
 ・申込書
 ・身分証(免許・住基カード・住民票・保険証など)

◆ランクD・・・普通。まあ当然かなcatface
 ・申込書
 ・身分証(免許・住基カード・住民票・保険証など)
 ・収入証明書(源泉徴収票・給与明細など)

◆ランクC・・・う~ん。まだ普通かなcoldsweats01
 ・申込書
 ・身分証(保険証。免許証や住基カードなどはNG)
 ・収入証明(源泉徴収票・給与明細など)

◆ランクB・・・厳しいよね。お客様逃げちゃうよgawk
 ・申込書
 ・身分証(保険証。免許証や住基カードなどはNG)
 ・公的収入証明(課税証明・確定申告書など)

◆ランクA・・・少しうるさいよなぁ。。gawk
 ・申込書
 ・身分証(保険証。免許証や住基カードなどはNG)
 ・公的収入証明(課税証明・確定申告書など。)
 ・印鑑証明

◆ランクS・・・こいつ、貸す気あるのかpout
 ・申込書
 ・身分証(保険証。免許証や住基カードなどはNG)
 ・公的収入証明(課税証明・確定申告書など。過去2期分とか)
 ・印鑑証明
 ・申込金


こんな感じな気がしますcatface

申込時に印鑑証明の提出を求めてきたり、
申込証拠金としてお金を預かろうとしたりするオーナー様や管理会社は、
かなり厳しくてうるさいと思ってもらってもOkかと思いますcatface

仲介業者が、申込金として1万円~賃料の1ヶ月分程度のお金を預かって、
お客様を逃げられないようにしようとすることもよく聞きますが、
オーナー様や管理会社で申込金を要求してくるところは、
ぶっちゃけ、1%いるかいないかだと思いますcatface

当社では不要なお金は預からないよう、徹底していますcatface

通常の場合は契約の段階以外で金銭は発生しませんからねconfidentrock


それにしても、入居審査を厳しくすればするほど、
お客様から敬遠されることになるのに、
それでも厳しくする所は余程その物件に自信があるんでしょうかcatface

上記したランクSみたいな基準で審査を行う場合はお客様から、
「売買じゃないのにどういうつもり?」
って感じに取られてもしょうがないと思いますcoldsweats01


しかし、オーナー様の大切な資産である不動産を他人に貸すわけですから、
それなりに入居審査は厳しくなってしまうことがあることは否めませんcatface

過剰な消費者保護の風潮が強くはなっていますが、
だからといって何でもかんでも自分の尺度だけで考えてると、
どこの入居審査も通らなくなってしまいますcoldsweats01

やはり、「人の物を貸して頂く。」という最低限の気持ちを持って、
相手の出してくる入居審査の条件に応えていくことが大切ですねgood

何か不安な点がある方は、お気軽にご相談下さいconfident

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それでは今後とも、ルームキューブ浅草店
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それじゃ、ちょっと問い合わせてみるかと思って頂いた方は、
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2010年5月25日 (火)

賃貸入居審査の期間はどのくらいなのか?

お部屋を借りる際に、必ずある入居審査catface

賃貸入居審査のない物件を求めてしまう方もいらっしゃいますが、
そういう物件は、管理会社がめちゃくちゃ家賃の回収が得意(怖い?)なのか、
退去後に思いっきり請求をふっかける自信(怖い?)があるのか、
それとも管理なんて特にしないで金だけ払ってくれればいいと思っているのか、
近隣にも入居審査なしで入居している怪しい人がたくさんいるのか、

つまり・・・あまりろくな物件はありませんcatface


それでは一般の賃貸物件を借りる際に行われる賃貸入居審査の、
期間は一体どれくらいなのでしょうかconfident

入居審査の過程は次の通りですflair

①入居申込書の記入
必要書類の提出
③審査
④審査結果

となりますgoodshine


それではそれぞれの期間を考えてみましょうflair

①は申込人様(保証人様がいる場合は保証人も)の内容が分かればいいので即日で可能。
②は申込人様(保証人様がいる場合は保証人も)の必要書類が揃えばいいので、手元にある場合は即日でも可能。ない場合は取得する為の時間がかかります。

この①と②はお客様次第のところがあるので、自分で調整できますねwink

そして問題は③の「審査」ですcatface

保証会社が入っている場合は、保証会社の審査が先行(30分~3日程度)
・管理会社が入っている場合は、管理会社の審査が必要(当日~5日程度)
・オーナー様が管理している場合は、オーナー審査(当日~3日程度)

長いものは、会社での審査が2週間程度かかるところもありますが、
大体上記の期間が一般的かと思いますcatface

つまり、入居審査にかかる期間とは最長でも、
◆書類準備期間+保証会社+管理会社+オーナー審査=書類準備期間+0日~11日程度
だと思って頂いても大丈夫かと思いますshine

でも、どうなるか不安な入居審査、なかなかそんなには待てないですよねcoldsweats01

入居審査を早く終わらせたい場合は、
・賃貸入居審査に必要な書類を早く揃えること。
・電話連絡に対応できるようにすること。必要があれば折り返し連絡を入れること。
・保証人や緊急連絡先になってくれている人に賃貸の意思を伝え、承諾を得ておくこと。
が一番重要ですconfident


あとは・・・私たち、仲介業者の腕にかかっていますrockup

実は、審査期間を短縮する裏技などもあったりしますbleah
まずはお気軽にご相談頂ければと思いますconfident

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2010年5月23日 (日)

保証会社(保証人不要システム)のデーターベース運用について

保証会社による入居者情報の共有について、
「どうしてそんなことするの!?」という方が多いと思いますので、
簡単に説明してみたいと思いますcatface
(参考資料「月刊不動産」2010年5月号)


◆データベース化の経緯
「牛丼は食い逃げしたら犯罪だけど、家賃は払わなくても犯罪ではない。」

このように、入居者保護がとても進んでいるのが日本の現状です。
更に、現政権は賃貸住宅における賃貸人の居住の安定確保を図る為の家賃保証業の業務の適正化及び家賃などの取り立て行為の規制等に関する法律案を今年の2月23日に閣議決定し、現在、参議院の審議が終わり、これから衆議院で審議されるところなのです。

この長ったらしい名前の法案が成立すれば、
家賃滞納者に対して支払を求める際に面会・手紙・貼紙・電話など、
あらゆる手段を用いようとも、滞納者が「威迫(不安になる。恐れる。)された。」と言えば、
全てが違法行為となり罰せられる
事になります。

つまり、家賃が遅れていようとも、支払いを求めたら違法の可能性があるということflair

こんな消費者保護に偏り過ぎた法案が今、審議されているのですcatface

この過剰な消費者保護法案に、大家さん・保証会社が対抗する為には、
悪質滞納者を賃貸入居審査の段階でシャットアウトする必要があるということで、
今回の保証会社による入居者情報の共有が始まりましたcatface


◆データベース化のメリット
大家さん・保証会社サイド・・・悪質滞納者を見分け、遮断することが出来る。etc・・・
入居者サイド・・・現在賃貸中の物件の賃料支払いが優良なら、借り換えの際、それも評価される。etc・・・


◆データベース化のデメリット
大家さん・保証会社サイド・・・空室を埋めたいと思っても、審査が通らない場合があり、空室が増えるかもしれない。etc・・・
(日本全体の民間賃貸住宅は1260万戸。その内23%超が空室)
入居者サイド・・・悪質滞納履歴や夜逃げなどの情報が残り、借り換えが難しくなる。etc・・・


◆データベースの閲覧可能者
現段階では保証会社しか見ることが出来ませんcatface


◆どうすればデータベースがなくなるの?
本来、低所得者層に対する救済措置の整備は行政の役割であり、
滞納リスクに備えた公的な保証制度を整備するのは国の役割。

これを民間に依存しているので、民間はリスクを最小限に抑える為に、
19社にも上る保証会社はこのデータベースを導入しました。

国の施策によってはデータベースが不要になるかもしれないですcatface(?)


◆他には方法はないのか?
データベース化の理由は「悪質滞納者を把握する為」。

データベースを用いず、ある程度の入居審査で賃貸借契約を結ぶのであれば、
あらかじめ契約期間を3ヶ月と定めた定期借家契約を結び、
その間、優良な入居者だと分かれば、
6カ月、1年と、契約期間を伸ばしていく方法が記事の中で提案されていますcatface

これを行う場合は、大家さん・不動産会社に書類作成や説明の為の負荷がかかりますが、
私個人もこれを読んで「なるほどな。」と思いましたhappy02



少しは景気の動向が良くなったと言われてはいますが、
まだまだ不況の出口が見えていない今、
お部屋を借りたいのに、今のお勤め先がどうのこうのだからって、
なかなか入居審査が通らない方がとても多いのですweep

そういった場合は前述した定期借家契約などで、
「お試し期間」を設けてみたりするなど、
もう少し入居希望者の方の事を知ってみる努力も必要なんじゃないかと思いますshine
(短期間で転々としていく怪しい業務に使われる事務所などもありますので、最低限の賃貸入居審査や注意は必要ですが。)

高い空室率を埋める努力と言うものは、
もちろん物件に手を掛けることは大切、賃料見直しなども大切、
でも少しだけ、「大家業とはなんぞや?」を考えてみることも必要だったりするんですねconfident

偉そうに書いちゃっていますが、まずは当社から物件オーナー様それぞれ皆様に、
ご納得いただけるまで「賃貸プラン」をご提案させて頂ればと思いますwinkshine

また、賃貸入居希望の方は、何でもお気軽にご相談頂ければと思いますwinkshine

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2010年5月20日 (木)

在籍会社・アリバイ会社とは?

キャバクラやホストなどの水商売の方や、風俗業の方、無職の方、
少し身分の明かせない方などが東京で賃貸物件を借りられる際に、
一度は耳にした事のある在籍会社・アリバイ会社catface

昔、飯田橋の会社で働いているはずのお客様が、
仕事が実は、全く違ったと他から聞いてびっくりした事がありますcoldsweats02


果たして在籍会社・アリバイ会社っていったい何なのでしょう?


少しグーグルで検索するだけで、複数の在籍会社・アリバイ会社を
斡旋する広告がずら〜っと出てきますcatface


色々調べてみましょうか・・・eyeglass
少しいくつかに電話してみます・・・telephone

◆在籍会社・アリバイ会社利用料金
 利用料金は大体¥2,000〜賃料の半額というものまで幅があるみたいです。
 高い方が比較的賃貸入居審査に強い傾向があるとのことですが、
 安いものでもある程度なら十分対応できるみたいです。

◆在籍会社・アリバイ会社有効期間
 2日〜半年間までこちらも幅があります。
 もちろん期間が短い物の方が安いみたいですね。

◆在籍会社・アリバイ会社サービス(?)内容
 在籍確認の電話対応が基本プラン。
 更に、名刺・収入証明(源泉徴収票・給与明細など)・在籍証明書、
 更には課税証明書まで作っちゃうところもあるみたいです!!
 (修正申告などになって税金を納めないといけない場合もあるみたいですが。)

◆在籍会社・アリバイ会社料金支払いについて
 在籍会社・アリバイ会社を使った時にすぐ支払わないといけないものや、
 審査が通過した段階で支払義務が発生するものがあるようです。
 ただ、各種証明書・書類に関しては、審査の可否に関わらず、
 発行した時点で支払義務があるらしいです。

◆在籍会社・アリバイ会社で果たして審査が通るのか?
 こればっかりは100%はなく、やってみないとわからないそうです。


こんなところでしょうか・・・catface
電話していて、「こいつは何か探ってるな。」と勘繰られて少しドキドキしました(笑)

他にも水商売風俗業の方であれば、
お勤め先に在籍会社・アリバイ会社があると何度か聞いたこともありますcoldsweats01

最近は保証会社さんの情報網がすごくなってきているので、
保証会社が絡む際の賃貸入居審査は難しいところが多そうですねcatface


それでも「水商売はダメ!」とか言われている物件だとしても、
その方が入居後に水商売に転職している場合はどうなるのでしょうか?

更新の際にそれを理由に退去させられたりしちゃうのでしょうか?

とても有名になった某不動産管理会社で働いていたことがありますcatface

契約更新の際に、本人のお勤め先を理由に更新をお断りしたという事例は、
いまだ聞いたことがありませんconfident

それならマナーのいい方だったりすれば、
もっと入居審査の幅を広げてみてもいいんじゃないかと思ったりしちゃいますcoldsweats01

正直、現役の不動産営業マンが、
こんなテーマでブログを書いてはいけないと思いましたが、
ブログの主旨から避けては通れないテーマでしたのであえてUPしましたcoldsweats01


皆さん、在籍会社・アリバイ会社というものは、身分を偽ることになり、
それを基に賃貸借契約を解除されてしまうこともありますcatface

まずは、とことん相談に乗ってくれる不動産会社を探しましょうconfident

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2010年5月13日 (木)

就職・転職活動中の方の賃貸入居審査

ハローワークの求職者件数がとても多いみたいですbearing
でも少しずつ景気は上向いているらしいので頑張りましょう!

ところで、転職活動を経て、仕事が決まっている(内定済)んだけど、
今現状はというと無職扱い・・・coldsweats01

そういう方もいらっしゃるかと思いますsweat02

こういった方の賃貸入居審査の場合は、
以下の書類を提出することにより入居審査を通過することが出来ますup

◆内定済みの方の賃貸入居申込、審査時必要書類
 ・内定通知
 ・身分証

以上ですsmile

あとは頼れる保証人様がいるかどうかなども、
賃貸入居審査のポイントにはなりますflair


毎度のことながら、オーナー様や管理会社さんによっては、
もっと色んな書類を出せ出せ言ってくるところもありますが、
基本的には上記が揃えば、あとは何とかなりますwinkshine


ところが、就職・転職活動中ですが、まだ内定をもらえていない方catface

もし、あなたがまだ学生さんならばほぼ問題はないかと思いますwink
ただ、あと1ヶ月で卒業とかだと「1ヶ月後に無職」扱いされることもあるので、
少し厳しくなってきちゃうこともありますcoldsweats02

以下のリンクを参考にしてみて下さいhappy02

■僕(私)は学生です!
■僕(私)は無職です!


ルームキューブは、新たなステージに進まれ、挑戦されていくあなたを、
しっかりと応援させて頂きたいと思っています!

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2010年5月12日 (水)

金融ブラックの方の賃貸入居審査

「過去に自己破産をしたことがある。」

「現在消費者金融に借り入れがある。」

「買い物でローンを組んでしまっている。」

「現在の家賃を滞納している。」

など、金融面でブラックかもしれないという方が、
お部屋を借りる際、何に注意すればいいのでしょうかdespair


そういった事故があったとしても、
保証会社(保証人不要システム)を利用せず、
保証人様を立てて通常の賃貸借契約を結ぶのであれば、
ほぼ問題はありませんconfident

不動産の管理会社はそういった履歴などを確認する手段がないからですcatface


ただ、問題になるのは、最近多くの賃貸物件で主流になりつつある、
保証会社(保証人不要システム)を使用しないといけない契約の場合ですcatface

実際に保証会社の審査基準というものは公表されていませんdown

ですので、あくまで長年賃貸業に携わってきた「勘」ですが、
保証会社は金融審査をすることが可能だと思いますcoldsweats01

また、保証会社同士の情報共有が進んでおり、
他の保証会社で賃貸借契約をしたお部屋の家賃滞納の履歴が、
別の保証会社でも情報として共有されていたりしますsweat02


ただ、そういった自己破産・滞納・借入などに関しても、
以下のような場合は、保証会社の審査基準を通過できることがありますshine

自己破産・・・申し立て・受理から一定期間が経過している。
滞納・・・民事訴訟などに至らず、今は完済しており現在は正常になっている。
借入・・・借入金額を問わず、支払は毎月遅れず行っている。

などなど・・・confident


それぞれの方によって事情が異なると思いますので、
細かい事はまず、お気軽にご相談頂ければと思いますlovelettertelephone


◆最新参考記事
カード系(信販系)保証会社の審査


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2010年5月11日 (火)

外国人の賃貸入居審査

日本でも近年増え続けている外国籍者catface

彼らが日本で部屋を借りるには、厳しい基準をクリアしないといけません。

まず、最低限必要となるものは・・・


◆外国籍者の賃貸入居審査に必要なもの
・外国人登録証


ですcatface
不法滞在の方などにはまずお部屋を貸してはくれませんpout

昔働いていた不動産会社に、外国人の方がやってきて、
「部屋欲しい!」とある意味、絡まれたことがありましたが、
よくよく聞くと不法滞在。
丁重に帰国を薦めさせて頂きましたgawk


更に、外国籍者の場合、日本語学校などの学生さんは、
賃貸入居審査が通りにくくなってしまいますthink

また、大学生さんなども含め、
学生ビザが賃貸期間中に切れてしまいそうな方も、
多少厳しく見られてしまう事がありますsweat01

まず一般的に言われるのは日本人の保証人がいるのかどうかですcatface

また、日本人の方で連帯保証人になってくれる人がいない場合でも、
緊急連絡先になってくれる日本人の方がいれば
保証人不要システム(保証会社)を利用出来る場合もあります。


この辺の基準がクリアできて初めて賃貸の契約を結べますflair

支払面で結構うるさく見られてしまうのは、
もし、滞納などがあっても祖国へ帰ってしまえば回収するのに、
大きなリスクを伴うからですねcoldsweats01


まとめると、外国人がお部屋を借りる場合の必要条件は・・・

・ビザがあり、外国人登録をきちんとしていること。
・日本人の連帯保証人(保証会社利用の場合は緊急連絡先)がいること。
・定職についていること。(学生の場合は専門学校生は厳しくなる。)

ことですcatface


賃貸入居審査が心配な外国人様には、
審査が簡単な管理会社さんも多くございますcatface

また、日本での滞在歴の長い方や、しっかりとお仕事をされている方は、
オーナー様や管理会社様もある程度理解してくれることがよくありますconfident

まずは、嘘や隠し事をせずにぶっちゃけ全部ご相談して頂ければと思います。

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2010年5月 9日 (日)

法人契約・社宅契約の際の賃貸入居審査

不況だと言われながらも、
お勤め先から家賃の補助が出ていたりする方もいいと思いますhappy02

今回は法人社宅としてお部屋の賃貸借契約を結ぶ際の入居審査についてflair


賃貸物件を法人契約する場合には、
①法人の規模
②法人の営業実績(期間)
③法人の経営状態
④法人の業態
⑤役員の人選
などの要素が大きく関係してきますcatface

一部上場企業などは、比較的楽にお部屋を借りられますcatface
こういった企業さんが契約代行(社宅代行)などの別企業を、
間に入れて契約している場合がありますが、
そこに払っている手数料がもったいないような気がしますbleah

法人契約がめんどくさくなったり、入居審査が厳しくなるのが、
非上場企業や、一般の中小企業catface

どれだけ利益が出ていようが、お構いなしでオーナー様や管理会社様に
お断りされてしまうことがありますcrying
こういった会社さんほど、社宅代行を行う会社さんを、
導入してスムーズに審査・契約を進めた方がいいと個人的には思いますcatface

また、管理会社の審査方法や求める提出資料は、
会社の規模などに関わらず非常に厳しい提出書類を求められる場合もありますdown

それでは法人契約の入居審査の際の必要書類として、
一般的なものをご案内いたしますmemo

・会社登記簿謄本
・会社概要(パンフレット・HPなど)


まずはここまでですpaper

会社が法人として登記されており、稼働していればここまでは大丈夫ですよねconfident

次は少し厳しい審査の場合、追加されるものmemo

・決算報告書
・損益計算書
・貸借対照表


はい。ここまで来るとなかなか提出したくないという企業さんも増えてきますcatface
会社の大事な内部情報です。
それを契約のためとはいえ、他社の人間に渡すことはなかなか気が引けますねsweat02

最近うるさくなった個人情報の問題ですcatface
しっかりと受け取る側と個人情報保護の取り交わしをするようにし、
更に、信用出来る不動産業者と付き合うようにして下さいshine

法人契約の場合、相手側との信用契約だと思っていては、
実際の入居審査を通過し、契約までには至りませんcatface

求められるものをきちんと提出するといった姿勢が、
それこそ「信用」を生むことにつながり、
スムーズな契約に至ることが出来るんでしょうねconfident

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2010年5月 5日 (水)

東京で同棲する為に賃貸マンションを借りる際の入居審査

「2人で住んだ方が家賃とかの生活費も浮いてお得だし。」

「結婚とかの前にまずは一回一緒に住んでみたいな。」


そういった方も最近は多いと思いますdelicious

「今まで一人当たり8万円の家賃を支払って来たから、
今度は1人6万5千円として、2人で併せて13万円位までのお部屋探してますshine!」

そんな憧れの同棲生活note
いいですよね~confident


さぁ、それでは同棲でもお部屋は借りられるのでしょうか?

答え・・・借りられますconfident
当然ですよね。ご友人さんとかでも同棲されてる方はいらっしゃるかもしれません。
そうなんです。大丈夫なんです。

ただ、実際の契約となると、いくつかのハードルがありますgawk
ただの同棲だとしても続柄を「婚約者」とするのは当たり前ですし、
そんなことはオーナー様や管理会社様はお見通しって事が多いですcoldsweats01

これらを細かく説明していきますflair


■名義人について
 同棲というものは、婚約中だとしても結婚とは違い、
 「いつでも別れられる2人が一緒に住むこと。」

 と判断されてしまうことがあるという前提をまず頭に入れて下さいcatface

 その際に、今回のお部屋を借りる契約の最終責任者は誰になるのか?
 それが契約の名義人ですconfident

 まずは契約名義人があなたなのか、相手なのかを決めましょうshine


■契約者の年収について
 「家賃は2人で払うから大丈夫。」

 そんな言い分が通用しない場合が多いのが、
 同棲でお部屋を借りる際の何か悔しいところですcoldsweats01

 「別れてしまうこともある。そうしたら家賃は1人で支払う。」と見なされるからですcatface

 その為、今まで2人が支払って来た家賃を合算して16万円だとします。
 今度は2人で13万円のお部屋を借りるというのに、
 契約名義人の収入が少ない為に、審査落ちとなることもありますweep

 基本的な収入基準の考え方は過去の章、
 ・月収が希望賃料の3倍以上ない方の賃貸入居審査
 ・月収が希望賃料の3倍以上ある方の賃貸入居審査
 をご覧くださいcatface

 個人の収入が審査に引っかかってしまう場合は、
 入居される方2人の名義を立てる、
 「連名契約」という方法もありますので、是非ご相談下さいませconfident

 尚、1人が契約名義人になる場合も、連名契約の場合も、
 保証人様は1人で大丈夫な事もありますし、
 連名契約の場合は、両者に保証人を付けないといけない場合もありますcatface

 保証人様がいない場合などは、なかなか契約が難しくなるかもしれません。
 保証人不要システムを利用して契約できることもあれば、
 実際に保証人様が付かないとお断りをしてしまう、
 オーナー様や管理会社様もいるかもしれませんsweat02


■同棲・友人同士不可の賃貸物件
 どれだけご契約者様や保証人様の内容が良くても、
 物件によっては絶対に同棲や友人同士入居(ルームシェア含む)は不可!

 そんなオーナー様や管理会社様もいらっしゃいますcoldsweats01

 そんな場合は、一度交渉してみて、
 ダメなら諦めてすぐに他の物件を探しましょうup


同棲する場合の賃貸マンション探しの注意点は、
おおまかには以上で大丈夫かと思いますmemo

他にも細かいこと(お互いの職業のこと、既婚者の場合など)は、
とりあえずご相談頂ければ、賃貸のスペシャリストが親身に対応させて頂きますwink

【本日のオススメ賃貸マンション】
buildingアンデパンダン(Independant)

それでは今後とも、ルームキューブ浅草店
ルームキューブ台東区賃貸管理センターを宜しくお願い申し上げますhappy02heart04

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それじゃ、ちょっと問い合わせてみるかと思って頂いた方は、
電話かメールにてお気軽にお問い合わせ下さいませshine
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