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2010年7月

2010年7月31日 (土)

貸主様や管理会社が同じ物件の賃貸入居審査

一度お申込をしたけども事情により契約が出来なかったお部屋と、
再度お申込をしたお部屋のオーナー様や不動産管理会社が同じだった場合、
賃貸入居審査について何か不都合はあるのでしょうかcatface


本題は後ほど記載しますが、
まずは自分からキャンセルしてしまっていた場合flair

一度は入居したいということで申し込みをしておきながら、
入居審査も通過し、契約の段取り中・・・というところでのキャンセルsweat02

オーナー様や管理会社様にとっては、
入居者募集活動を停止し、ご契約に備えていたにもかかわらず、
突然キャンセルされてしまっては、元も子もありませんよねcoldsweats01

ただ、余程失礼な断り方をしていない限り、
「こんな客は二度と受け付けしない!」

なんて頑固なオーナー様や管理会社はあまりないと思いますcoldsweats01


しかし、中には二度と受け付けてくれない場合もありますgawk

そういった場合はどうすればいいのでしょうか?


キャンセルをした理由を、仲介担当の不動産屋から、
「丁寧に」、「上手に」伝えてもらう事が大事ですcatface

「キャンセルは自由だろ!契約してたわけじゃないんだし!貸せよ!」

って気持ちで臨んでしまっては、入居審査以前の問題でお断りですねcoldsweats01

とにかく誠意を持って取り組んでみましょうshine



さぁ、ここからが本題flair

一度申し込んだお部屋の入居審査が落ちてしまっていた場合、
再度別の貸主様や管理会社が同じお部屋に、
お申込し直すことなんて出来るのでしょうかcatface

答えpaper 出来ますgood

ただ審査が通るかどうかは初回よりも難しくなりますし、数々の条件が付いてきます。

◆貸主(物件所有者)様が同じ、管理会社が別の場合
・・・管理会社の審査で断られていた場合、審査は通ることもあります。

◆貸主(物件所有者)様が別、管理会社が同じ場合
・・・貸主様の審査で断られていた場合、審査は通ることもあります。

◆貸主(物件所有者)様も、管理会社も同じ場合
・・・物件の賃料が安くなるような場合、審査が通ることもあります。


上記以外にも、再審査のような状態でも審査が通る方法が実はいくつもありますshine

ただ、仮に間違った方法で再審査をかけてみたとして、
もし審査落ちになってしまった場合は、
もう諦めざるを得ない状態になる可能性が大ですweep

色んな条件を組み合わせて、最良の方法を作り上げないと、
ベストな状態で入居審査に臨むことはできないんですdown

もっと詳しく聞いてみたいなって思われた方は、
お気軽にルームキューブまでお問い合わせ下さいませconfidentup

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2010年7月30日 (金)

賃貸の入居審査に落ちてしまった場合

お部屋探しというものはとても大変なものcatface

そしてやっと希望のお部屋に巡り合えたのに、
なんと、入居審査に落ちたsweat01なんて事があると思いますweep


審査落ちの理由として考えられるものとしては・・・

所得が少なかった。
勤務先が不安定だと判断された。
勤続期間が短いと判断された。
無職、フリーター、水商売などだった。
連帯保証人の保証能力が足りないと判断された。
保証会社の審査が通らなかった。

などが、一般的に考えられますcoldsweats01


ただ、賃貸管理部歴の方が営業よりも長い僕の感想ですが、
上記した審査落ちの理由以外にも・・・

・同時に他の入居申し込みが入り、そちらの方が内容が良かった。
・審査の件で電話をしたが、対応が悪かった(繋がらなかった。)。
・オーナー側で別の入居者を見つけてしまった。
・仲介業者の担当の対応が悪かった。

など、お申込をされたお客様の内容自体には、
何ら問題のない事でも、審査担当の方で審査落ちとしてしまう事がありますcatface


もちろんこんなことはあってはいけないものなんですが、
結局審査には審査担当の感情も入ってしまっているのが現状・・・pout

そんな理由での審査落ちなんてあってはいけませんが、
もし、審査に通らなかったのに、どうしてもその物件に住みたい時は、
一体どうすればいいのでしょうか?


・本人に問題があれば、保証人様の名義で再度審査。
・保証人様に問題があれば、保証人様を変更して申込。
・保証会社を使ってみる。


といったものが「単純で」基本的な解決方法ですcatface


(◆保証会社利用料金を浮かせたい方はこちら


しかし、スポーツの審判と同様、
一度出してしまった判断を覆すには、それ相当の労力が必要にもなりますcoldsweats01


いかにスムーズに審査結果を覆すか?

それを知っているのは経験豊富な賃貸不動産会社のスタッフであり、
欲を言えば、管理経験のあるスタッフだと思いますhappy02

まずは、お気軽にご相談頂ければと思いますshine

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2010年7月28日 (水)

敷金礼金ゼロゼロ物件とは?

今までお陰さまで多くのお客様にお部屋をご紹介させて頂きましたconfident
ありがとうございますnote

本ブログは賃貸の入居審査に関するブログですが、
入居審査を気にされる方の多くが、
「敷金礼金なし」とか、「初期費用○○万円以内」とかで、
お部屋を探される方が多いように思いますshine


一般的に、お部屋を借りられる際にかかる費用としては、

◆敷金 (一般的には0~3ヶ月)
◆礼金 (一般的には0~2ヶ月)
◆保証金 (一般的には0~2ヶ月)
◆前家賃 (一般的には1~2ヶ月)
◆仲介手数料 (一般的には0.5~1ヶ月)
◆火災・家財保険等 (一般的には1.5~2.5万円)

※保証金は敷金なしの物件の場合にかかることが多い。


他にも、「鍵交換代」やら、「室内消毒代」やら、
更に保証人不要システム利用料等が物件によってはかかってしまいますcoldsweats01


つまり最低でも、ご契約されるお部屋の「賃料×1.5+1.5万円」が、
契約の際の初期費用としてかかってくるんですねcatface
(本当になかなかこんな物件は見つかりませんが・・・)

例:賃料7万円、敷金礼金保証金なしの物件の場合
 前家賃:¥70,000-
 仲介手数料:¥36,750-
 火災・家財保険:¥15,000-
 ----------------------
 合計:¥121,750-

一番安くて、これだけは費用がかかりますcoldsweats01

また、敷金礼金保証金なしの物件の場合、
ほぼ99%の確率で、保証会社の利用義務がありますcatface

上記の¥121,750-に、保証会社利用料(50%の場合、¥35,000-)が加算され、
合計:¥156,750-という金額が必要にあるかと思いますflair


家賃の価格に比例して契約金も安くなったり、高くなったりしますshine


それでもなんだかんだ言って、表に見える「初期費用激安」の物件は、
契約期間や契約形態(定期借家契約)、消毒代、何らかの会費など、
もろもろの費用がかかってくることが多い上、
退去時に室内リフォームの費用負担で揉めてしまったりする事が多いようですがcoldsweats01


いかに安く、更に安心して、入居審査も通過してお引越しできるか?


不動産業でも、どの業界でも、手数料が安いだけの
「安かろう、悪かろう。」といったことは、絶対にやってはいけない事だと思いますcatface

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更に今日は少し宣伝を・・・

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2010年7月22日 (木)

保証人がいない、保証人代行とは?

東京で賃貸のお部屋を借りる際、
最近では保証会社が主流になってしまっていますが、
保証人を立てることにより契約が出来る物件もまだありますcatface

やはり、物件を借りる際は信用に足る保証人を立て、
家主様や管理会社様に入居審査をして頂き、
お互いに納得した上で、契約を開始するというものが、
やはり理想的であったりするような気がしますcatface

ただ、家賃滞納のリスクがあったり、
債権回収の際、保証人様が地方におられ、
電話や手紙ですぐに家賃を支払って頂けないような場合が多く、
家主様も管理会社様も、「何となく保証会社の方が安心。」と、
結果的に保証会社さんのニーズが高まっているんだと思いますcoldsweats01

それでは、保証会社の審査が通らず、

「保証人立てで契約してもいいよ。」

と言われたにもかかわらず、
保証人様が無職、無(低)収入、資産なしだったりする場合もありますwobbly

また、「保証人がいない。」という方も、実際にはいらっしゃいますcoldsweats01

googleで「保証人」と入力すると、予測ワードとして、
「保証人代行」と出てきますのでそちらをクリックしてみましたgood


「保証人をお探しなら・・・」との紹介文付きのURLがcatface

また、会社にも時々、「保証人紹介」のFAXが届きますcatface


いくつかのサイトを見ては見ましたが、
何やら全国で保証人として登録されている人がいて、
その保証人代行を斡旋している会社にいくらかの費用を支払えば、
賃貸借契約の際の保証人を代行してくれるとのことでしたcatface

この人と契約者さんの関係性はどうなるのでしょうか?

確かに、入居の申込書類を頂いた際の続柄欄に、
「叔父」とか、「知人」とか書いてあるものを見たこともあります。


もしかすると、あれもそうだったのか・・・?

以前働いていた管理会社で入居者管理をしていた時に、
家賃を滞納したまま逃げてしまった入居者の方がいますcatface

契約時の住民票なども回収されておらず、
保証人書類も不備があり、当時の審査担当がどのような審査をしたのかすら、
全くわかりませんでしたcoldsweats01

契約者さんへの連絡がつながらないので、
保証人様に電話をしてみたところ、「俺は知らない。頼まれただけだ。」とのこと。


詳しく聞くと、保証人代行だったみたいですgawk


まぁ、そんなのこっちには関係ないので支払ってもらいましたが、
これが架空の住所、架空(飛ばし)の電話だったら回収不能でしたねcoldsweats01


このように、保証人がいない、もしくは保証人の資力がない方の為に、
保証人代行ビジネスというものが実在していることは確かですcatface


しかし、ちょっと考えれば、ただ昨日居酒屋で隣り合わせた、
人のいいおじさんが、「保証人やってやるよ。」と言ってくれれば、
保証人代行会社を使って紹介された保証人と、
その人のいいおじさんとを入居審査で峻別出来るでしょうかcoldsweats01


まぁ、いずれにせよ、契約者様の支払いが行われない時は、
どれだけリスク(費用・時間)を背負おうとも、
本人か保証人様に必ず支払って頂くものなんですが・・・。


世の中には様々な理由でお部屋を借りられない方がたくさんいます。

入居審査等で困った場合は、まずご相談頂ければと思いますconfident

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2010年7月14日 (水)

困っている人の力になれる喜び。

様々な賃貸入居審査の事を、私なりに説明してまいりましたが、
今までいくつかのお問い合わせ、ご相談を受けさせて頂きましたconfident

詳しい人数等は覚えておりませんが、
ほとんどの方に、ご納得頂けるお部屋をご紹介させて頂けた思いますshine

様々な理由で賃貸入居審査を悩まれている方が多数いらっしゃって、
何となく不動産屋に行ってみたものの、
イマイチ納得のいく回答が得られないという方も多いと思いますcoldsweats01

そんな皆様に、しっくり来て頂けるご説明、物件紹介が出来るよう、
精一杯勉強をするということが、
私達にとっての大切な仕事の一部なんだと考えておりますhappy02

まだまだ至らない面があるかとは思いますが、
今後とも、ルームキューブを宜しくお願い申し上げますhappy02heart04

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2010年7月 9日 (金)

契約更新の際に転職、失業していた場合の審査

久々の更新ですwink

賃貸借契約を更新される際に、職業が変わっている場合があると思います。

例えば、「所得が減った。」、「水商売に転職した。」、
独立自営になった。」、「仕事を辞めて今は無職だ。」など、
契約の更新が出来るのかどうか気になってしまいますよねcatface


本ブログの「賃貸入居審査」とは少しテーマがずれてしまいますが、
果たして、こういった場合、更新は出来るのでしょうかwink


答えflair
7割方は出来ますhappy02
(曖昧ですみませんshine


賃貸入居審査でオーナー様や管理会社様がみたいもの。
それは・・・

賃料支払いが可能なのか?
◆身元がしっかりしている人なのか?
◆近隣に迷惑をかけずに住んでくれそうな人なのか?

が三大要素ですshine


仮に、2年入居して、その間賃料の滞納や遅延がなく、
近隣に迷惑をかけることもなく住んでいた方の勤続内容に、
大きな変更があったからといって契約更新を拒否するような、
「頭の固い」オーナー様や管理会社さんは少ないように思いますconfident


ただ・・・実際にはそういった理由で契約の更新を拒否されたり、
なんかオーナー様や管理会社様とギクシャクしたりしてしまい、
結局他のお部屋を探されてしまったお客様にもお会いしてきましたweep


そういった場合の相談窓口にもなりうるのが私達、不動産業者ですcatface

そういった場合にどうやって更新するのか?
悩んだり、分からない事があったりすれば、是非ご相談頂ければと思いますup

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