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賃貸入居審査関連資料

2014年2月14日 (金)

カード系(信販系)保証会社の審査

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最近よく耳にするカード系(信販系)保証会社さんによる賃貸入居審査

こちらは一般の保証会社さんとは違った、
独自の審査基準を持っております

今回は、オリコやエポス、アプラスやジャックス、セディナといった、
カード系(信販系)保証会社を通して賃貸入居審査をする場合の、
注意しておくべき点をいくつか書いておきたいと思います。


【注意点その1
カードでの支払いに滞納しているものがないか?

これは本当に基本的なことになります。
カードのリボ払いや一括払いに関わらず、
現在滞納中のものがあった場合、
賃貸入居審査の承認が下りない場合があります。


【注意点その2
携帯料金や公共料金の支払いが滞っていないか?
また、遅延常習者になっていないか?

携帯電話の料金支払いが滞ったことがあると、
金融審査に用いられる「滞納者リスト」に名前が載ることがあると言われています。

公共料金に関しては定かではありませんが、
どこからか情報が伝わっているかもしれないですね


【注意点その3
借金や未払い分割分の額が大きくないか?

賃貸物件を借りる前に、本人の月々の支払(返済)額と、
家賃やその他生活費の一般的な合計金額が、
所得に見合ったものであるのかどうかを判断されます


【注意点その4
金融ブラックになってしまっていないか?

過去に自己破産をしていたり、支払いが苦しく、
滞納を頻繁に繰り返していたりしていると、
金融審査機関に「ブラック」として情報が登録され、
審査が通らなくなることがあります

しかし、自己破産からある程度の期間が経過し、
既に生活基盤が安定している場合はブラックが解消されている場合もあります


・・・といったように、金融審査の手段を持たない保証会社と比べ、
少しだけ審査の基準が異なるのが金融系(信販系)保証会社です。

彼らは金融機関だけが見ることが出来る信用情報を元に審査を行います。
一つの金融系(信販系)保証会社の審査が落ちたら、
他の金融系(信販系)保証会社の審査は、
ほぼ通らないと考えて頂いた方がいいです

◆過去の参考記事
金融ブラックの方の賃貸入居審査

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2012年9月14日 (金)

審査が厳しい保証会社

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最近はどの物件を借りるにも、
保証人だけでいいという物件が少なくなりました

弊社管理物件も保証会社の利用を勧めているのですが、
この保証会社によっても、審査基準に違いがあります

今回は個人的な感覚ですが、審査が厳しい、
よく審査落ちになるような気がするという保証会社を、
ご紹介したいと思います

・S○Iギャランティ
・リク○ートフォレントインシュア


この2社は、他の仲介不動産業者や管理会社の人に聞いても、
「審査落ちの理由が分からない。」というほど厳しいです

私が仲介させて頂いた案件の中でも、
デザイン会社勤務の女性、某大手外資系IT企業の人が、
審査を断られてしまいました

以前から書いているような「絶対にリスクは負いたくない。」という、
保証会社としてあるまじき発想の元、業務をしてるんじゃないかというほど、
審査が厳しかったり、費用も高かったりします

また、金融系に事故などがある方の場合、

・エポ○
・オリ○

などの保証会社の審査は通りにくくなります。
ってか、ほとんど通りません

電話料金の滞納などのデータも使っているという噂もありますので、
常日頃から金銭の支払いはスムーズにしておいた方がいいと思います

もちろん、管理会社もこういった審査の厳しいところだけしか使っていないところは、
なかなか空室が埋まりません

それだけ厳正にいい入居者だけを選んでいると言えばそうなのかもしれませんが、
物件を貸す側、借りる側にとっては、そこまで過剰に過敏にならなくても・・・

なんて思ってしまったりしますね

何かお困りの際は、ルームキューブへご相談頂ければと思います


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2012年5月20日 (日)

確定申告をしていない方の賃貸入居審査

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自営業やビジネスオーナー、デイトレの方など、
ご自身の所得を申告していないという方もいるかと思います。

不動産管理会社、また、物件によっては、
お申込者様の収入証明として、公的な書類の提出を求められることがあります

公的な収入証明とは・・・

・課税証明
・確定申告書の写し
・納税証明

などがそうです

ワンルーム系の小さなお部屋であれば、
正直、そこまで求められる事はないかもしれませんが、
1LDK以上の大きな間取りや、賃料が15万円を超えるような高額物件、
また、事業の実態が曖昧に感じられた場合は、
上記したような公的な収入証明の提出を求められたりします

そこで所得の申告をしていないという場合はどうすればいいのでしょうか?

・預金通帳のコピーを提出し、支払能力があることを証明する。
 →それでは賃貸入居審査で承諾を出してくれない場合もある。

・遡って所得を申告し、税金を納め証明を取得する。
 →所得税、住民税などの支払いが膨大な額になることがある。

などです


所得の申告、納税は国民の義務です。
しっかりと申告しておかないと、賃貸はもちろん、
不動産の購入の際にもローンが通らないということになります。

まぁ、不動産購入の際は一括で購入すればいいこともありますが・・・。

何かお困りの際は、ルームキューブへご相談頂ければと思います


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2012年3月19日 (月)

賃貸入居審査と家賃・礼金などの条件交渉

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僕自身も関西出身ですが、最近は売買・賃貸に関わらず、
価格・家賃の交渉というものが一般的になってきました

もちろん、それ自体は悪いことではないのですが、
人気があったり、相場にてらした適正な価格設定であった場合、
交渉自体が「いちゃもん」に取られることもあります。

賃貸不動産の場合は、入居審査があり、
その審査を通過するための様々な内容は、
本ブログのTOPから読み進めていただければ、
だいたい理解して頂けるかと思いますが、
隠れた要素として、「条件交渉」というものも含まれます

今回は、賃貸入居審査における条件交渉が審査に及ぼす影響について

まずは大事な大前提ですが、条件交渉をして、
家主様のご機嫌が良くなることなんてありません

それを踏まえて・・・

【条件交渉が及ぼす大家様への悪影響】
物件の価値を下に見られている気がする。
お申込者は、金銭的に苦しいのかと思われる。(支払能力を疑われる。)
退去して日の浅い物件の場合、相手にされない。
大家様が無理矢理納得させられた場合、心象が悪い。
まけてあげてるんだから少しくらい我慢しなさいと他の面の融通が利かなくなる。

などなど、こう書いてしまうと賃貸条件交渉自体が、
まるで「悪」のようになってしまうことが多いのです

しかし、「あと少しまけてくれたら・・・」というお客様の気持ちも当然あります。

中には「自分が交渉します!」なんていう強気の人もいますが、
貸主側から見れば「業者に依頼してるのにすっ飛ばすとは何様だ。」です

「あの物件の契約金が少し安くなったら・・・。」
「家賃があと少し安かったら嬉しいのに・・・。」

そういうときには、是非、ルームキューブにご相談頂けたらと思います

不動産の賃貸仲介のみではなく、管理にも精通したスタッフが、
精一杯、希望に近づけられるよう交渉させて頂きます

とんでもない交渉ははっきり言って無理ですが、
最善の結果は出せるかと思います

お気軽にご相談ください~


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2011年5月29日 (日)

収入証明は源泉徴収票?課税証明書?

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東京で賃貸物件を借りられる際には、
まず入居審査があります。

その賃貸入居審査の際には、
審査に必要な提出書類があります

一般的には、

・賃貸入居申込書
・身分証

になりますが、最近特に増えているのは、

・収入証明書

の提出を求められることが増えております

この収入証明には色んなものが当てはまります


①源泉徴収票
勤務先の在籍も併せて確認が取れるので、
所得を証明する書類として一番一般的なものが、
源泉徴収票です

年度末に頂いた源泉徴収票は大切に保管しておくようにして下さい


②課税証明・納税証明
公的な収入を証明するものとしては、
課税証明や・納税証明等が必要になります

自営業の方や、フリーの方の場合は、
所得の申告を抑えているといった事をよく聞きますが、
低い所得になっている場合は、
家賃の支払い能力を証明するものとして、
預金通帳の写しなどの提出を求められる事があります


③生活保護受給(支給)証明
生活保護の受給しているという方の場合の所得証明です。
各役所の生活課などで支給が決定している方には、
交付されますので、不動産屋さんに提出をするようにして下さい


④確定申告書
自営業の方や、会社経営をされている方等、
一般的には「代表」と呼ばれる方の場合に、
提出が必要になります
(課税証明や納税証明で代用できる場合もあります。)

「出したくない!」と言ってしまうと賃貸入居審査が進まなくなり、
あえなく審査落ちとなってしまうことがほとんどです


⑤決算報告書・貸借対照表・損益計算書
法人契約をしようとする際に、
その企業の支払い能力を見る為に必要になります。

「企業の機密情報だから公開できない!」となると、
上述した確定申告書と同様に、審査落ちとなることがほとんどです


⑥給料明細(直近3ヶ月分)
勤続期間の短い方等がお部屋を借りようとする際、
直近3ヶ月分程度の給料明細の提出を求められる事があります

「源泉徴収票を提出できない」方に代用するものです


一般的には以上になります

賃貸入居審査の必要書類は、
揃わなければ審査落ちというのが基本です

もちろん、「個人情報なんだから。」という声も多いのですが、
「それであれば個人情報をお守りください。お部屋は貸せません。」
といったスタンスで賃貸業を行っているのが家主(不動産管理)業です

あくまで「貸して頂く」といった姿勢で臨んだ方が、
賃貸の入居審査はスムーズに進むようになります

複雑な事例、考えるのが面倒くさいといった場合の為に、
私達賃貸不動産業者がおります

是非お気軽にご相談頂けたらと思います


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2011年4月 7日 (木)

賃貸入居審査後の契約までの期間

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先日、

「賃貸の入居申込をしたら、絶対に2週間以内に契約をしないといけない。」

と言われたんだけどこれはどうなんですか?
というご相談がありました

確かに、入居申込から賃貸借契約締結まで、
1ヶ月も2ヶ月も空いてしまうなんて聞いたことはありません

しかし、「絶対に2週間以内に」なんてこともありません

ただ、2週間くらい以上、契約を結ばずに放置するといったことを、
許してくれるオーナー様や管理会社さんはいないようにも思います

賃貸の入居申込をするなら、
「審査が通れば契約をします。」という前提で行って下さいね

「審査が通ったけど、もう少し考えたい。」

といった場合も無きにしも非ずですが、
そういった場合は遅くても3日以内に結論を出すようにして下さい

それじゃないと、賃貸の入居審査が通ったはいいけど、
引っ張りすぎたお陰で、やっぱりお断りなんてことにもなりかねません

賃貸の入居申込の際には審査が通るかどうかが心配ですが、
更にその先には契約があるということも忘れずに


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2011年2月17日 (木)

一度キャンセルした後の賃貸入居再審査

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気に入った物件にお申込をしていたのに、
一度キャンセルをしてしまい、
それでもやっぱりどうしても気になってしまい、
再度賃貸のお申込をして入居審査をしましょう!

・・・となった時に、賃貸の入居審査的に不利になってしまうのでしょうか


答えは、「審査的には不利にはなりません。」です

どうして、「審査的には」なのかと言いますと、
一度キャンセルをしてしまった後に、再度お申込となると、
オーナー様も「今度はキャンセルをしないで欲しい
という気持ちがありますので、早めのご契約を求められる事があります。

一旦キャンセルをして、再度お申込をして、
それから何やかんやと条件について交渉をしたり、
契約開始日の件でグズってみたりしていると、
審査落ちというよりも、入居をお断りされてしまうことももちろんあります

賃貸の入居申込というものは、
「入居の意思を持って、物件を借りる為の書類手続きを進めるもの」ですので、
「入居する意思のない賃貸入居申込はするべきじゃない。」のが正論ですね

今、気になっている物件があって、
果たしてその物件でいいのかどうかを迷われている方がいらっしゃいましたら、
まずはお気軽にご相談下さいませ

その賃貸物件の良し悪しについて、どこかが安くならないか、
少し交渉したいことがあるなど、
何となく言いにくいことでも何でもお聞かせ下さい

当社でお力になれればと思います


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2011年2月 7日 (月)

賃貸借契約更新時に、転職していた場合

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賃貸でお部屋を借りている際に、
契約期間満了と同時に、契約更新の手続きを行うと思います

その際に、勤務先が別の会社に変わっているとか、
年収が変わっているだとか、
そういった事がある場合があります

そうであればその内容をきちんと申告しないといけませんが、
一般的に「年収」については聞かれることはほとんどありません

ですので、更新の契約書にそのように記載すればいいのですが、
中には、「水商売に転職している。」とか、「風俗業に転職している。」、
他には、「自営業になった。」とか、「起業して役員になった。」とかいったケースも、
更に言えば「失業し無職になった。」とか「学生になった。」なども当然あるかと思います

基本的には、更新時まで滞納やトラブルもなく、
良質な入居者として暮らされていれば、
そのまま問題なく契約の更新が出来る場合がほとんどです

賃貸の入居審査というものは、

「このお客様は滞納やトラブルがなく、共同住宅での生活を送ることが出来るか?」

を見ているものですので、更新時までしっかりと過ごされていれば、
「このお客様は大丈夫。」ということで了承されるのです

ただ、とても厳しい管理会社さんや、
定期借家契約で賃貸借契約をしている物件などでは、
更新(再契約)の際に、勤務内容が変わっているというだけで、
何かと面倒なことになることもあります

もし、急な退去とかになってしまった場合は、
お気軽にご相談頂ければと思います


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2011年1月22日 (土)

賃貸借契約の際の名義代行について

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先日、知り合いの不動産会社から連絡があり、

「賃貸の申込をしたいんですけど、名義人代行をしてくれるところ知りませんか?」

と、突然聞かれました


名義代行で契約をしていた賃貸物件が、
犯罪行為に使われることが多いということを知っていますので、
「知らない。」と答え、電話を切りました。


そこで名義代行とは一体何なのか


【賃貸借契約の名義代行】
実際に住む入居者の代わりに、他の名義人が契約者となること。


何か匂いますね・・・。

親御さんが、未成年の学生さんである子供の代わりに契約者となるのとは、
少しワケが違います

それでは名義人代行を依頼される方は、
どういった方が多いのでしょうか

以前、管理部に所属し、審査担当もしていた僕の経験では・・・

①以前に保証会社で滞納などの事故歴があり、ブラックになってしまっている場合
②カードの借り入れなどの借金が多くあり、賃貸の入居審査が通らなそうな場合
水商売風俗業などでお勤めされており、自分の名義では審査が通らない場合
④何か怪しい犯罪の匂いがする場合
⑤愛人の為の部屋を借りるなどの理由で自分の名前を出したくない場合

などでしょうか


いずれにしても、これはやっちゃいけない事ですよね

賃貸の入居審査が不安な場合は、色々悩むよりもまず、
経験豊富な不動産会社に相談してみることが先決です


まずはお気軽にご相談を


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2010年12月19日 (日)

賃貸申込の際の身分証提出について

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東京で賃貸のお部屋を借りる際に、
まずは信頼できる不動産会社に物件探しを依頼して、
いいお部屋が見つかったらお申込をされることになります

その後に、普通の物件であれば入居審査があります。
入居審査のない物件は、周りにどんな人が住んでいるかわかりませんし、
貸主となる管理会社さんがどんな悪質な会社なのかわかりません

そこで、今日は賃貸入居審査の際に提出を求められる「身分証」について

一般的に賃貸の入居審査で身分証と呼ばれるものには、

・運転免許証
・保険証(国民健康保険・社会保険)
・パスポート

などが一般的です

その中でも、「社会保険証」の提出を求められる場合は、
それが、勤務先に在籍をしている証明も兼ねます

ちなみに、僕が初めて働いた会社は、
社会保険がありませんでした
そんな事があってはいけないのに当時はまだ無知でした

それはさておき、たまに身分証として「住基カード」を提出しようとされる方がいます

住基カードは、基本的に役所の窓口で、取得の申請をするとともに、
公的身分証の提示を求められた後、本人に確認書類が届くので、
これを持って再度申請窓口に行くと取得できるものです

しかし、役所の窓口業務というものは、
受付担当者によって業務がおざなりだと言われます

しかも顔写真なしの住基カードであれば、
身分証の提示を求められなかったという事例も多々

更には顔写真つきのものでも偽造された身分証で、
他人になりすまし、住基カードを取得したという事件も過去に多数

そういったことから、住基カードの信頼性はまだ一般的には低いです

疑うならキリがないと思うのですが、
不動産の賃貸というものは、一度貸してしまうとその人が「占有者」になりますので、
なかなか追い出しや契約解除が出来ない仕組みになっています

その方が実は無職であったり、アリバイ会社を使って入居をしていたり、
実は水商売であったり、風俗関係のお仕事であったり、
更には「反社会的勢力」と言われる職業の方であったり・・・

「信用」という言葉で相手を受け入れてしまう日本人の美徳は、
時に通用しない事があります

ですので、賃貸入居審査の担当者は、
まずは疑ってかかることが一番大事とされているのです

以前は僕も「とても厳しい」賃貸の入居審査の担当をやったことがあり、
多くのお申込を却下してしまっておりましたが、
お陰で賃貸入居審査の裏を知り尽くしてしまったわけです


入居審査でお困りの方、審査が通るか不安な方、
せっかく気に入った、気になる物件があったのであれば、
そのまま入居申込をだしてしまうんじゃなく、
まずはお気軽にご相談してみてくれませんか


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